국토부 토허제 실거주 의무 유예 확대, 5월 29일부터 시행

토허제 실거주 의무 유예

 

최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 뉴스 중 하나가 바로 국토교통부의 토지거래허가구역(토허제) 실거주 의무 유예 확대 시행입니다.

국토부는 2026년 5월 29일부터 ‘세입자가 있는 주택’ 전체에 대해 실거주 의무 유예를 확대 적용한다고 공식 발표했습니다.

특히 강남권과 수도권 주요 규제지역에서 거래를 고민하던 실수요자들의 관심이 집중되고 있는데요.

“이제 전세 끼고 집을 사도 되는 걸까?”
“갭투자가 다시 가능해진 건가?”
“무주택자만 해당되는 건가?”

헷갈리는 핵심 내용을 쉽게 정리해보겠습니다.

 

1. 토허제 실거주 의무 유예, 무엇이 달라졌나?

기존 토지거래허가구역에서는 주택을 매수하면 4개월 이내 입주 후 2년 실거주 의무가 있었습니다.

문제는 이미 세입자가 살고 있는 집을 사더라도 새 집주인이 즉시 입주할 수 없어 거래가 사실상 막혔다는 점입니다.

이번 개정안 시행으로 달라지는 점은 다음과 같습니다.

▷ 변경 핵심

• 세입자가 거주 중인 모든 주택 적용
• 2025년 5월 12일 기준 임대 중이거나 전세권 설정된 주택
• 2026년 12월 31일까지 허가 신청 가능
• 기존 임대차 종료 시까지 실거주 유예
• 최종 입주 기한은 2028년 5월 11일
• 허가 후 4개월 내 등기 완료
• 매수자는 계속 무주택자여야 함즉

즉,  실수요자가 세입자가 있는 집을 사더라도 기존 계약이 끝날 때까지 기다렸다가 입주할 수 있게 된 것입니다. 

 

2. 갭투자 허용? 아닙니다

많은 분들이 가장 궁금해하는 부분입니다.

결론부터 말하면 이번 조치는 갭투자 허용이 아닙니다.

국토부는 “갭투자 차단 원칙은 그대로 유지한다”고 명확히 밝혔습니다.

왜냐하면:

• 무주택자만 매수 가능
• 허가 이후에도 무주택 유지 필요
• 임대 종료 후 반드시 실입주해야 함
• 장기 임대 돌리기 불가

즉, “전세 끼고 사서 시세차익만 노리는 투자”는 여전히 어렵습니다.

 

3. 왜 갑자기 확대됐을까?

사실 기존 제도는 형평성 논란이 컸습니다.

일부 다주택자에게만 제한적으로 유예가 적용되면서
정작 실거주 목적 무주택자는 거래가 더 어려운 상황이 발생했기 때문입니다.

정부는 이런 시장 혼란을 줄이고
실수요자의 거래 불편을 해소하기 위해 범위를 넓혔습니다.

쉽게 말해,

“투기는 막되, 실거주자는 숨통을 틔워주겠다”

이게 이번 정책의 핵심입니다.

 

4. 실수요자에게 어떤 영향이 있을까?

이번 조치로 서울 강남권·과천·분당 등 토허구역의 거래가 일부 활성화될 가능성이 있습니다.

특히 이런 분들에게 유리합니다.

• 전세 만기 후 실입주 계획이 있는 무주택자
• 인기 학군지 입성을 준비하는 가족
• 즉시 입주가 어려워 매수를 미뤘던 실수요자

다만, 조건이 까다롭기 때문에 계약 전 반드시 관할 지자체 허가 요건을 확인해야 합니다.

 

5. 꼭 기억해야 할 한 가지

이번 완화는 무제한 규제 해제가 아닙니다.

‘실거주’라는 원칙은 그대로 유지되고, 정부는 투기성 거래를 계속 강하게 차단하겠다고 밝혔습니다.

따라서 이번 정책은 부동산 투자자보다 실제로 살 집을 찾는 무주택자에게 더 큰 기회가 될 가능성이 높습니다.

앞으로 토허구역 시장 흐름이 어떻게 변할지 계속 주목할 필요가 있습니다.

반백살